Praxisfrage
Fotos zur Anfrage
In einem Mehrfamilienhaus aus den 1970er Jahren gibt es insgesamt vier Zählerplätze. Jedes Stockwerk verfügt über zwei Zähler mit Leitungsschutzschaltern. Vor kurzem wurde der Verteiler im 1. OG durch einen Mieter, der angibt, Elektriker zu sein, umgebaut. Er hat FI-LS-Automaten der Firma Siemens installiert. Dabei wurde die Abdeckung der Automatenreihe in der Mitte durchtrennt, sodass nur noch eine Hälfte vorhanden ist. Aus diesem Grund gehe ich davon aus, dass der Bestandsschutz sowie die Zulassungen für diesen Verteiler/Zählerplatz nicht mehr gegeben sind (Bild).
Der fragliche Zählerverteiler befindet sich im ersten Obergeschoss. Im Untergeschoss gibt es einen weiteren Zählerplatz, da dort die Heizung für die gesamte Wohnanlage untergebracht ist. In jedem Stockwerk sind zusätzlich zwei Zähler installiert, die ebenfalls mit einer Automatenreihe versehen sind.
In diesem Zusammenhang möchte ich gerne wissen, wie es sich mit dem Bestandsschutz und insbesondere dem Brandschutz verhält. Ist es erforderlich, einen neuen Zählerkasten im ersten Obergeschoss zu installieren? Wie kann der Brandschutz hierbei bewertet werden? Ist es möglich, diesen einfach auszutauschen und auf den neuesten Stand zu bringen, während die alten Zähler bestehen bleiben? Oder müssen alle Zähler in einen separaten Technikraum im Untergeschoss verlagert und separate Unterverteiler in den Wohnungen installiert werden?
Expertenantwort
Zuständigkeiten und rechtlicher Rahmen
Ein Mieter darf keinen Umbau an der Zähleranlage oder am Stromkreisverteiler veranlassen, weil ihm die Bauteile und die Elektroanlage nicht gehören. Er ist weder Eigentümer noch Anlagenbetreiber. Aufträge für derartige elektrische Arbeiten kann und darf ausschließlich der Haus- bzw. Gebäudeeigentümer oder Betreiber erteilen. Bereits aus juristischer Sicht ist die vom Mieter ausgelöste Maßnahme daher ein schwerwiegender Fehler.
Festgestellte Mängel an der Installation
Nach der Schilderung des Anfragers und anhand der vorliegenden Fotos ist im oberen, anlagenseitigen Anschlussraum neue Schutz- und Schalttechnik nicht fachgerecht installiert worden. Der 100-mm-Anschluss ist für die gewählte Anschlusstechnik ungeeignet und zu klein dimensioniert. Es fehlen zudem eine Abdeckung zum Berührungsschutz sowie eine eindeutige Beschriftung der Stromkreissicherungen.
Warum greift hier kein Bestandschutz?
Durch die ausgeführten Änderungen wurde der elektrotechnische Bestandschutz faktisch aufgehoben. Es handelt sich nicht um eine Reparatur mit identischen Bauteilen und gemäß den zum Errichtungszeitpunkt geltenden Vorschriften. Die Voraussetzungen für die Aufrechterhaltung des damaligen Zustands sind damit nicht gegeben.
Vorgehensweise bei einem 1970er-Mehrfamilienhaus
Bei einem Mehrfamilienhaus mit Etagenwohnungen aus den 1970er-Jahren ist grundsätzlich eine neue Projektierung für eine Elektrosanierung zu empfehlen. Diese sollte vom Elektrohandwerker, vom technischen Betriebsleiter und von der verantwortlichen Elektrofachkraft (vEFK) dem Eigentümer bzw. Betreiber angeboten werden. Am Anfang steht ein Fachgespräch, gefolgt von der Aufnahme des Ist-Zustands und der Erstellung eines Sollzustandsberichts. Diese Unterlagen sollten in Form eines Kostenvoranschlags bzw. Angebots dem Haus- bzw. Gebäudeeigentümer vorgelegt werden.
Baurechtliche und brandschutztechnische Klärungen
Es kann erforderlich sein, über einen Architekten eine Baugenehmigung und gegebenenfalls ein Brandschutzkonzept einzuholen, da für Gebäude aus den 1970er-Jahren oftmals keine verwertbaren Unterlagen bei der Bauaufsichtsbehörde mehr vorhanden sind. Im Mittelpunkt stehen das Treppenhaus, die Flucht- und Rettungswege sowie der bauliche und technische Brandschutz. Diese Nachweise hat der Betreiber zu beschaffen.
Zentraler Zählerplatz und Verteiler
Die Beteiligten – örtlicher Netzbetreiber, Hauseigentümer bzw. Betreiber sowie gegebenenfalls der projektierende Elektrofachbetrieb – sollten sich abstimmen, um einen geeigneten Standort für die zentrale Zähleranlage nach aktueller VDE-AR-N 4100 festzulegen. In der Regel kommt der Keller, das Erdgeschoss-Treppenhaus (abhängig von der Breite) oder ein separater Hausanschlussraum nach DIN 18012 in Betracht. Nach DIN 18015 ist es zudem sinnvoll, die Stromkreisverteiler jeweils in den Wohnungen zu platzieren. Alternativ können auch absperrbare Stromkreisverteiler am Standort der alten Zähleranlage montiert werden. Abweichungen von aktuellen Normen sind mit allen Beteiligten schriftlich als Abweichungserklärungen zu dokumentieren.
Fehlende Schutzmaßnahmen und Erdungsanlage
Nach derzeitigem Stand fehlen voraussichtlich die Haupterdungsschiene (HES) und der Schutzpotentialausgleich sowie eine Erdungsanlage nach DIN 18014. Ebenso ist der Personenschutz nach DIN VDE 0100-410 mit entsprechenden Fehlerstrom-Schutzeinrichtungen (30 mA) nicht erkennbar. Ein Überspannungsschutz der Stufen SPD 1 und SPD 2 ist ebenfalls vorzusehen.
Technischer Zustand zeigt Überalterung und birgt Risiken
Die Elektroanlage stammt aus etwa 1970, ist damit über 55 Jahre alt und dringend sanierungsbedürftig. Nach einschlägigen Fachinformationen (z. B. elektro+) gilt: Haben Elektroanlagen und Betriebsmittel ein Alter von 40 Jahren erreicht, kann Bestandschutz in der Regel nicht mehr geltend gemacht werden. Es sollte eine Restrisiko-Bewertung durch die vEFK erfolgen. Im Fehlerfall besteht erhöhte Kurzschluss- und Brandgefahr. Abgenutzte Bauteile und ältere Leitungsschutzschalter können verkleben und im Auslöseverhalten versagen. Das wirtschaftlich vertretbare Restrisiko ist aus fachlicher Sicht zu groß.
Betreiberverantwortung und rechtliche Verpflichtungen
Ein ordnungsgemäßer und sicherer Betrieb der Elektroanlage ist nach NAV § 13 und § 15 in den Wohnungen und im gesamten Gebäude nicht mehr gewährleistet. Als Anschlussnehmer bzw. Betreiber sind Eigentümer für den ordnungsgemäßen Zustand ihrer elektrischen Anlage verantwortlich. Nach § 49 EnWG sind Energieanlagen so zu errichten und zu betreiben, dass die technische Sicherheit gewährleistet ist, und es sind die allgemein anerkannten Regeln der Technik zu beachten. Eine unsichere Elektroanlage ist in einer Wohnung nicht vermietbar.
Empfohlene Maßnahmen und Kommunikation
Der Eigentümer bzw. Betreiber muss dringend in die gesamte Elektroanlage investieren und diese erneuern. Eine schrittweise Ertüchtigung ist möglich, etwa durch neue Zähleranlage, neue Leitungen, neue Stromkreisverteiler, Modernisierung der Wohnungsinstallationen sowie die Herstellung der Erdungs- und Schutzmaßnahmen. Dem Anfrager ist zu raten, den Betreiber schriftlich auf den unsicheren Zustand der Anlage hinzuweisen und Bedenken anzumelden, um die eigene Haftung zu reduzieren. Als Informationsgrundlage können die Broschüren von elektro+ zum Thema Bestandschutz sowie der E-Check des ZVEH dienen. Zudem ist auf die mögliche Baugefährdung nach § 319 StGB in Bezug auf den Brandschutz hinzuweisen. Ein separates Schreiben an den Betreiber zur Haftungsentlastung ist sinnvoll. In der aktuellen Situation sollten Anpassungsarbeiten oder punktuelle Reparaturen vermieden werden.
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